中国人民银行近日发布公告称，完善商业性个人住房贷款（以下简称房贷）利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议称，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。

截至目前，多家商业银行也发布有关公告称，将在10月31日前，统一调降房贷利率在贷款市场报价利率（LPR）基础上的加点幅度，包括首套房和二套房。自身房贷利率低于LPR-30BP（基点）的，不参与此次调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，存量房贷利率下调，比新购房领域降低房贷利率操作更有效，因为涉及面更广泛。从总体来看，这既是惠民之策，也是降低存量房贷利率成本、提振消费信心的重要举措。

10月10日，中国工商银行发布公告称，对于当前为固定/基准利率定价的贷款，购房者需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。 10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。若购房者房贷利率等于或低于LPR-30BP，不在此次调整范围内。

“本次存量房贷利率调整，是我行积极响应9月26日中共中央政治局会议精神及金融管理部门相关要求，适应房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，及时回应房贷客户关切，让利于民的一次具体举措。”对于下调存量房贷利率的目的，中国工商银行在公告中如此表示。

近期，六家国有大行，以及招商银行、浦发银行、浙商银行、兴业银行等多家股份行均发布了存量商业性个人住房贷款利率调整有关事项的公告。需要注意的是，调整只针对商业性个人住房贷款，商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。

从整体来看，大部分地区的存量住房贷款都将调整为不低于LPR-30BP，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。

不过，北京、上海、深圳等地执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限。

△ 10月9日，市民在重庆秋交会线下展会现场了解房产信息。（图片由CNSPHOTO提供）

中国工商银行在公告中算了这样一笔账：例如，一居民在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%，比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，该居民每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

又如，一居民在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR 55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%，比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，该居民每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

业内人士认为，本次存量房贷利率批量调整，将导致银行净息差和盈利能力继续承压。

华泰证券研究团队预测，本轮存量房贷利率下调，对银行息差负面影响约6BP。

招联首席研究员董希淼认为，如果存量房贷利率下调50BP，将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。如果LPR继续下降20BP，存量和新增房贷利率还将进一步降低。

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平在接受中国商报记者采访时表示，鉴于存量房贷调整会减少商业银行的利息收入，建议中国人民银行配套出台补偿措施。

息差问题如何解决？华西证券首席经济学家刘郁表示，需要分别从收益与成本两端着手。但在当前信贷需求偏弱，且固收类市场持续资产荒的大背景下，息差回升的突破口或在成本端。往后看，抑制存款“定期化”的扩张或是银行工作的重中之重。

中国银行研究院表示，为保持净息差基本稳定，夯实支持实体经济的能力，商业银行将持续优化定价能力。存款挂牌利率调整将更加灵活，但在期限结构上可能存在差异，定期存款利率下调幅度可能相对较大，预计下一步存款利率将下调0.2%—0.25%。

在多项政策利好助推下，房企在今年国庆黄金周的销售业绩出现久违的飙升。

10月5日，据住建部官网消息，自9月底以来，各地陆续出台房地产优化调整措施，市场反应积极。国庆假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%以上。

据不完全统计，包括保利发展、中海地产、华润置地、华发股份、万科、中国金茂、世茂集团、美的置业和中国铁建地产等在内的多家房企，均发布了全公司或旗下公司在国庆假期的亮眼销售数据。

值得一提的是，随着国庆假期房企销售业绩大幅提升，部分房企在销售策略上也出现调整，如宣布结束促销活动、收回此前的购房优惠折扣，或上调销售价格。

10月7日，美的置业发布海报宣布，自10月8日起全国在售房源全面收回2%的购房优惠。

在此之前，包括保利发展、华润置地、新希望地产、中建壹品、香港置地等在内的多家房企也宣称，旗下部分楼盘项目将收回此前优惠折扣或上调价格。

对此，易居研究院副院长严跃进表示，按少数房企目前的营销动作，其更多是取消原有价格折扣，类似于变相涨价，而较少直接涨价；从公开信息来看，个别房企将涨价幅度仅“控制在2%”。

“此举可理解为，随着项目蓄客能力增强，部分开发商在销售状况改善的情况下，其营销策略发生了一些变化，试图通过收回优惠或小幅拉升价格，借此吸引更多需求加快入市。”严跃进称。

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