成交增加是支撑
在二手房挂牌量减少的同时,成交量的大幅增长也为二手房价格的筑底起到了关键作用。
根据麟评居住大数据研究院发布的《2024年楼市第41周周报》,2024年第41周,重点10城二手住宅成交量为17269套,环比上升438.31%,同比上升207.28%。重点10城节后5天工作日(2024年10月8日—12日)二手房日均成交3235套,较第39周(除9月28日休息日外)日均成交2812套上涨15.03%。
分城市来看,第41周12个城市的二手房成交量环比显著回升。假期前后对比来看,8城节后5天日均成交量赶超节前,4城呈现下降态势。累计来看,10月截至13日,仅上海二手房成交总量赶超上月同期,其余11城均呈下降态势;累计同比方面,5城上涨、7城下降。
具体城市来看,同样在低基数下第41周北上苏杭等12个城市二手房成交量环比全部回升。同时,北京、上海、深圳、杭州等8个城市节后成交表现好于节前,其中,深圳涨势突出,节后5天工作日二手住宅日均成交量较节前上涨100.7%,上海、杭州涨超60%,北京则为28%。
从累计成交来看,北上深、杭州、郑州这5城今年10月前13日二手房成交总量赶超去年同期,分别为累计同比涨幅18%、76.8%、57.2%、53.1%以及21.2%。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,二手房成交量的上涨在北京及一些重点城市中尤为显著,这一趋势主要得益于近期一系列利好政策的出台。特别“十一”假期前后,政策密集发布对市场产生了积极影响。此外,多个城市主动调整了限购限贷政策,实施了房贷首付比例下调等措施,这些政策落实与成交量的上涨密切相关。其次,二手房相较于现房的高性价比也是推动成交量上升的重要因素。最后,虽然现房有其自身优势,但二手房市场的活跃也在一定程度上带动了整体成交量的增长。
明年上半年价格或将企稳
在价格方面,根据麟评居住大数据研究院监测数据,2024年9月,100个重点城市二手住宅市场均价约为1.42万元/平方米,环比下跌0.26%,同比下跌6.99%,同环比降幅分别较上月收窄0.08、0.32个百分点。
关荣雪表示,从当前价格总体走势来看,价格下行趋势逐步趋缓,环比降幅连续2个月收窄。9月下旬以来,从美联储超预期降息、央行宣布将降低存量房贷利率到中央政治局会议首次明确“促进市场止跌回稳”,再到北上广深等重点城市松绑信贷政策等,利好政策频频出台对市场信心有一定的提振作用,价格信号也在边际改善。但短期来看,房价止跌仍需要时间,预计随着成交活跃度的提升,供求关系的逐步改善,下月房价跌幅有望维稳或收窄,明年上半年房价或将企稳。
分城市等级来看,9月,一线城市二手房市场均价环比降幅维稳,二线、三四线环比跌幅收窄。2024年9月一线城市市场均价约为5.56万元/平方米,环比下跌0.02%,同比下跌5.58%;二线城市市场均价约为1.69万元/平方米,环比下跌0.31%,同比下跌8.73%;三四线城市市场均价为9065元/平方米,同环比分别下跌5.02%、0.31%。
关荣雪分析称,从当月环比情况来看,一线城市价格下跌空间开始变得有限,环比降幅基本维稳;二线、三四线城市价格走势也在缓慢修复,本月环比降幅均有所收窄。
谢逸枫认为,这种供不应求的局面,在某些楼盘或区域尤为明显,很可能推动房价上涨。此外,这种价格上涨的预期也会影响购房者的心理,进一步加剧房价上涨的动力。购房者可能会因为担心错过购房机会或担心未来房价继续上涨,而更加积极地参与购房,从而进一步推高房价。因此,挂牌量减少与成交量增加这一组合变化,不仅直接影响了二手房市场的供需关系,还间接影响了购房者的购房决策和市场预期。
从二手房市场的成交走势来看,合硕机构首席分析师郭毅认为,预计年底将出现成交量翘尾现象,即成交量在年末会有显著增长。同时,部分板块的价格也有可能出现上扬,反映出市场需求的增加和供应的相对紧张。
北京商报记者 王寅浩 李晗
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